겨울마다 안방 벽 모서리가 젖고 곰팡이가 번지는데 시공사는 "생활 습관 탓"이라며 손을 놓으면, 결국 소송까지 생각하게 됩니다. 아파트 결로 하자소송 절차는 바로 법원으로 가는 길이 아닙니다. ① 담보책임기간 안에 하자보수 청구 → ② 사업주체 15일 내 응답 → ③ 하자진단·하자분쟁조정위원회 조정 또는 재정 → ④ 하자보수보증금 청구 → ⑤ 민사소송(감정) 순서로 단계마다 기한과 효력이 다릅니다. 결로가 속하는 단열·창호 공종의 담보책임기간은 3년이라 첫 단계를 놓치면 뒤 단계가 모두 막힙니다. 공동주택관리법과 시행령 조문 기준으로 단계별로 짚어 봅니다.
핵심 요약
| 단계 | 기한·효력 | 근거 |
|---|---|---|
| 하자보수 청구 | 담보책임기간(단열·창호 3년) 안에 청구해야 함 | 공동주택관리법 시행령 제38조①, 별표4 |
| 사업주체 응답 | 15일 이내 보수 또는 보수계획(보수기간 원칙 60일 이내) 서면 통보 | 시행령 제38조③ |
| 분쟁조정 | 60일(공용 90일), 조정안 30일 내 무응답이면 수락 간주, 재판상 화해 효력 | 법 제44조·제45조 |
| 분쟁재정 | 150일(공용 180일), 송달 후 60일 내 소송 없으면 재판상 화해 효력 | 법 제44조의2⑦ |
| 보증금 청구 | 판정서·조정서·판결서 등 첨부, 발급기관 30일 내 지급 | 시행령 제44조 |
| 민사소송 | 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상 청구, 감정료 예납 | 법 제37조②, 민법 제667조, 민사소송법 제116조 |
아파트 결로 하자소송 절차, 법원 전에 거치는 단계
공동주택관리법 제37조 제1항은 사업주체가 담보책임기간에 생긴 하자를 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단의 청구에 따라 보수하도록 정합니다. 청구가 출발점이라는 뜻입니다. 시행령 제38조 제2항은 청구할 사람을 나눕니다. 세대 안(전유부분) 벽 결로는 입주자 본인이, 복도·계단실 같은 공용부분은 입주자대표회의나 관리주체가 청구합니다. 입주자는 전유부분 청구를 관리주체에게 대행시킬 수 있습니다.
사업주체가 "하자 아님"이라고 답하면
사업주체는 청구받은 날부터 15일 안에 보수하거나 하자부위·보수방법·기간·담당자를 적은 보수계획을 서면으로 알려야 하고, 하자가 아니라고 보면 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(시행령 제38조 제3항). 2025년 10월 개정으로 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 잡게 됐습니다. 정당한 사유 없이 청구를 무시하면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있습니다(법 제37조 제5항). 사업주체가 청구 내용에 이의가 있으면 협의해 안전진단기관에 하자진단을 맡길 수 있고(법 제48조 제1항), 이때 15일은 진단 결과를 통보받은 날부터 다시 셉니다.
결로 하자 판정 기준과 하자담보책임 기간
결로는 '물이 맺혔다'는 사실만으로 하자가 되지 않습니다. 하자판정기준의 결로 조항은 설계도서에 맞게 시공되지 않은 경우를 하자로 보고, 단열을 하지 않는 공간이나 입주자가 임의로 설치한 시설물의 결로는 제외합니다. 2015년 12월 개정 내용으로는 단열 공간 벽체 결로를 열화상 카메라 측정으로 단열 불량이 판단되거나 마감재를 뜯어 단열재 부실시공이 확인되면 하자로 봅니다. 시행령 제47조 제1항도 하자 조사를 현장실사로 설계도서와 비교·측정하는 방법으로 하라고 정합니다.
설계 쪽 기준은 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」입니다. 500세대 이상 공동주택에 적용되고, 실내 25℃·상대습도 50%와 지역별 외기온도(서울이 속한 지역Ⅱ는 −15℃)를 조건으로 부위별 온도차이비율(TDR)을 정합니다. 지역Ⅱ 벽체접합부 기준 0.26을 넣으면 그 부위 실내 표면온도는 25 − 0.26 × 40 = 14.6℃ 이상이어야 한다는 뜻입니다. 사업주체가 착공신고 때 낸 결로방지 성능평가결과서가 소송에서 설계도서 대조의 출발점이 됩니다.
기간은 더 냉정합니다. 결로가 주로 문제 되는 단열·창호 공종의 담보책임기간은 3년이고, 도배·도장 같은 마감 공종은 2년입니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다(법 제36조 제3항). 사업주체는 만료 30일 전까지 만료 예정일과 "기간 안에 청구하지 않으면 청구권이 없어진다"는 사실을 입주자대표회의에 알려야 하고, 입주자대표회의는 세대에 개별 통지하고 게시판에 20일 이상 게시합니다(시행령 제39조). 이 안내문을 받았다면 그때가 마지막 기회입니다.
하자분쟁조정위원회 조정·재정과 법원 소송 비교
국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회(법 제39조)는 하자 여부 판정, 분쟁조정, 분쟁재정을 맡습니다. 세 절차는 효력이 달라 고르는 기준이 분명해야 합니다.
조정 · 재정 · 소송, 무엇이 다른가
실무에서 주의할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 분쟁조정안을 받고 30일 동안 아무 답을 하지 않으면 수락한 것이 됩니다. 입주자대표회의 의결 일정 때문에 답이 늦어지는 일이 없도록 미리 기한을 달력에 적어 두세요. 둘째, 재정 결과가 마음에 들지 않으면 송달 후 60일 안에 소송을 내야 재정의 효력을 막을 수 있습니다. 위원회 처리기간에는 흠결보정 기간과 하자감정 기간이 빠지고, 연장은 한 차례 30일 이내라서 감정이 붙으면 실제 소요 기간은 길어집니다. 여러 세대가 함께 신청하면 3명 이하 선정대표자를 둘 수 있습니다(시행령 제46조). 위원회 절차의 소멸시효 중단은 민사조정법을 준용합니다(법 제47조).
하자보수보증금·보증보험 청구와 반환 일정
사업주체가 판정이나 조정 결과대로 보수하지 않으면 돈으로 해결하는 길이 하자보수보증금입니다. 사업주체는 보증금을 은행에 현금으로 맡기거나 주택도시보증공사, 건설 공제조합, 보험업법상 보증보험 회사 등의 보증에 가입해야 하고(시행령 제41조), 금액은 간접비를 뺀 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 3%가 기본입니다(제42조). 입주자대표회의는 판정서·조정서·재정·판결서·하자진단 결과 중 하나를 붙여 발급기관에 지급을 청구하고, 발급기관은 청구일부터 30일 안에 지급해야 합니다(제43조·제44조).
계산 예시: 보증금 30억원 단지
간접비를 뺀 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액이 1,000억원인 단지를 가정하면 보증금은 1,000억원 × 3% = 30억원입니다. 시행령 제45조에 따라 사용검사일부터 2년이 지나면 4.5억원(15%), 3년이 지나면 12억원(40%)이 사업주체에게 돌아가 남는 돈은 13.5억원(45%)입니다. 결로 같은 3년차 하자를 늦게 다투면 판정을 받아도 기댈 보증금이 이미 줄어 있다는 뜻입니다. 이미 사용한 보증금은 반환 대상이 아니므로(같은 조 제2항) 판정이 나오면 바로 청구하는 편이 유리합니다. 단, 지급받기 전에 보수 업체를 먼저 정해서는 안 되고(제44조 제4항), 사용 후 30일 안에 사용명세를 사업주체에 알려야 합니다.
민사소송으로 갈 때: 손해배상과 감정 비용
위원회 결과에 승복할 수 없거나 보증금으로 모자라면 소송입니다. 법 제37조 제2항은 사업주체가 담보책임기간에 생긴 하자로 인한 손해를 배상하도록 하고 민법 제667조를 준용합니다. 제667조 제2항에 따라 보수 대신, 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 같은 조 제1항 단서는 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우 보수 청구를 막습니다. 이 경우에도 제2항의 손해배상 청구는 따로 검토할 수 있어, 청구 취지를 보수와 손해배상 중 무엇으로 잡을지가 첫 쟁점이 됩니다. 분양자를 상대로 할 때는 집합건물법 제9조의 담보책임도 함께 검토하고, 이 조항보다 입주자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.
결로 소송의 승부는 감정입니다. 법원은 감정이 필요하면 감정료를 미리 내게 할 수 있고, 내지 않으면 그 감정을 하지 않을 수 있습니다(민사소송법 제116조). 2024년 12월 23일 시행된 대법원 예규는 전산프로그램으로 2~3명의 감정인 후보를 뽑고 예상감정료와 당사자 의견을 종합해 지정 의견을 내도록 했습니다. 감정료는 패소한 쪽이 부담하는 소송비용에 들어갑니다(제98조). 결로는 바깥 기온이 낮을 때 나타나므로 계절이 바뀌면 같은 상태를 다시 보기 어렵고, 보수 공사를 하면 원래 시공 상태가 사라집니다. 이런 사정이 있으면 소송 전이라도 증거보전 신청을 검토할 수 있습니다(제375조).
판단 체크리스트
- 우리 집 인도일(공용부분은 사용검사일)부터 3년이 지났는가? 지나기 전이라면 지금 서면으로 청구
- 청구서·사업주체 답변서·보수계획서를 모두 서면으로 받아 두었는가? (관리주체는 10년간 보관 의무)
- 겨울철 결로 위치 사진, 표면온도·실내 온습도 측정 기록을 날짜별로 남겼는가?
- 사업주체가 "하자 아님"이라면 서면 사유를 받고 하자진단 또는 위원회 하자심사로 넘길 것인가?
- 조정안을 받았다면 30일 수락 기한, 재정문서라면 60일 소송 기한을 달력에 적었는가?
- 판정이 나오면 보증금 잔액(사용검사 후 경과 연수)을 확인하고 바로 청구할 것인가?
- 소송이라면 감정료 예납 여력과 증거보전 필요성을 변호사와 검토했는가?
자주 묻는 질문
세대 한 곳만 결로가 생겨도 위원회에 신청할 수 있나요?
전유부분 하자는 입주자 본인이 청구권자입니다(시행령 제38조 제2항). 사업주체에 먼저 청구한 기록을 갖춰 신청하면 됩니다. 여러 세대가 같은 하자라면 단체사건으로 묶어 대표자를 둘 수 있습니다.
하자분쟁조정위원회 결정 뒤에도 소송을 할 수 있나요?
조정은 30일 안에 수락하지 않으면 성립하지 않고, 재정은 송달 후 60일 안에 소송을 내면 재판상 화해 효력이 생기지 않습니다. 반대로 이 기한을 넘기면 다시 다투기 어렵습니다.
결로 하자 감정료는 얼마인가요?
공식 정액 기준이 공개돼 있지 않고 사건마다 감정인이 예상감정료를 산정합니다. 위원회 절차의 하자진단·감정 비용도 국토부령에 따라 당사자가 부담합니다(법 제48조 제3항). 금액은 사건별 산정서로 확인하세요.
참고 자료
- 국가법령정보센터 - 공동주택관리법 제36조~제48조, 같은 법 시행령 제38조~제47조·별표4, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조·제9조의2, 민법 제667조, 민사소송법 제98조·제116조·제375조
- 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회
- 국토교통부 고시 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」
- 국토교통부 고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준」(제정본)
- 대법원 - 감정인등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규 개정(2024.12.23. 시행)
하자 책임과 소송 결과는 사실관계·증거·판례에 따라 달라집니다. 이 글은 일반 법률 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적 사건은 변호사 상담을 받으세요. 결로 부위의 단열재 확인을 위한 마감재 해체나 측정은 조사 절차에 따라 전문 기관이 하도록 하세요.
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